La Ley 27.551 fue promulgada el 30 de junio de 2020 y al cumplirse un año desde su vigencia, se aplicó por primera vez la actualización de valores de los contratos de vivienda firmados a partir de julio de 2020. La indexación es calculada a través del índice elaborado por el Banco Central (BCRA) y contempla la evolución de los salarios y la inflación. El Índice para Contratos de Locación (ICL), promedia en partes iguales las variaciones mensuales de precios al consumidor y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), mientras que se publica y actualiza de forma diaria. Ya se puede consultar a través de la página del BCRA.Desde la entrada en vigencia de la nueva ley de alquileres, el porcentaje de indexación que arrojó para los primeros doce meses alcanzó el 41%.El ICL se actualiza diariamente (sólo hábiles), es por ello que dependiendo del día en que se firmó el contrato de locación, se debe consultar el índice oficial para conocer con precisión el porcentual específico que corresponde al día determinado.El ajuste de las locaciones,que se realiza una vez en el año, es uno de los puntos más resonantes que hace referencia la mencionada ley, donde de manera uniforme se instrumenta un único método de indexación de contratos. El aumento del índice va variando día a día, para graficar su tendencia al alza, solo durante el mes de Junio aumentó un 7%. Mientras que al medirse el RIPTE con tres meses de rezago, la actualización de Julio ya se puede proyectar, pudiendo alcanzar éste al 45% para finales de Julio. El próximo mes Agosto, la tendencia podría subir al 48% interanual.
Los efectos y alcances del nuevo mecanismo de actualización impacta de manera dispar en todo el país. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires donde los alquileres se ajustaban de manera semestral, no afecta de la misma forma que en el interior. Para citar un ejemplo, en ciudades como las de Córdoba y Rosario, los ajustes se realizaban mayoritariamente de forma anual y no semestral.
El pasado mes de abril, ingresó a la Cámara baja un proyecto que propone volver al plazo de 2 años en los contratos y desindexar los aumentos, derogar el índice del Banco Central y que el aumento se haga por acuerdo de partes, como se hacía anteriormente. La presentación del proyecto fue realizada por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cuciba), junto a los 29 Colegios Inmobiliarios de todo el país agrupados en Cofeci, argumentando que la modificación "haría que vuelvan muchísimas propiedades al mercado" y aseguraron que desde que rige la normativa a nivel nacional "entre un 30% y 40% de la oferta que estaba en alquiler se volcaron a la venta".El Presidente de COCIR, Andrés Gariboldi aseguró que a través presentación realizada por CofeCi (Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios) y que han acompañado algunos Diputados Nacionales, se intenta retomar certidumbre a ambas partes, tanto a locadores como a locatarios. De esta forma volveríamos a tener un número más importante de viviendas en el mercado de alquiler y retornarían los inmuebles que estaban en alquiler y se pusieron a la venta a raíz de la incertidumbre del valor locativo".
Consultado acerca del balance a realizar tras cumplirse un año desde la llegada de la nueva ley, no dudó en afirmar que “fue perjudicial para ambas partes, a los propietarios le agregaron incertidumbre, alargando el plazo contractual no dejando claro el tipo de actualización mientras que al inquilino le planteó un índice en torno al 41%, muy por encima de lo que se venía manejando en una plaza como la nuestra, donde en la región la mayoría de los contratos estaban ligados en un techo del 30/35% mientras que el 90% de los mismos se actualizaban en forma anual.
Si tomamos como ejemplo el 2019, la gran mayoría de contratos se actualizaron entre un 30 y un 35%; si se hubiera aplicado la fórmula que plantea hoy la nueva ley, la actualización de contratos de alquiler hubiese sido del 46%, por lo que el locatario tendría un perjuicio", ejemplificó.Para finalizar y despejar todo tipo de dudas, para Gariboldi, “en la actualidad ningún propietario quiere tener un inmueble desocupado. La preocupación que muchos manifiestan es que al tener que alquilarlo por el plazo de tres años, necesitan planificar y proyectar la decisión con la seguridad necesaria para la decisión, no solamente por la disponibilidad del inmueble sino además contemplar la realidad de un país que no se sabe que va pasará en los próximos tres años’’.
Y agregó; “para ayudar a solucionar el déficit habitacional hay que generar un incentivo de inversión para llevar unidades al mercado locativo con una exoneración de impuestos futuros, es decir, aquel que compre un inmueble nuevo y tenga previsto llevarlo al mercado locativo por 10 años, pueda ser beneficiado con el no pago de impuestos nacionales, provinciales y municipales. De esta forma, estaríamos dándole solución a dos aspectos importantes: primero, la solución de vivienda; y el segundo es la generación de puestos de trabajo a través de la construcción. Sí hay mayor número de unidades en alquiler, la gente va a poder conseguir mejores ubicaciones, mejores unidades y por ello mejores precios”
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