Por Matías Pizzichini
El 29 de diciembre de 2023 marcó un punto de inflexión en el mercado locativo argentino con la entrada en vigencia del DNU 70/2023, el cual derogó la “Ley de Alquileres” N° 27.551. Esta derogación introdujo cambios en el mundo locativo, y genero incertidumbres por parte de los inquilinos, que serán desarrolladas y explicadas en el presente artículo.
En principio, a modo de preámbulo, es dable señalar que todo contrato de locación celebrado con anterioridad al 29 de diciembre de 2023 no sufre alteración alguna para las partes contratantes, manteniendo su plena validez en virtud de lo establecido en el mismo y de la normativa vigente al momento de su celebración.
Uno de los cambios más sobresalientes es la eliminación del plazo mínimo legal para los contratos de locación en general. Vigente el DNU y esté produciendo efectos jurídicos, los contratos pueden adaptarse a las necesidades de las partes intervinientes, lo que permite una mayor flexibilidad en su duración. Aunque se ha establecido un plazo predeterminado de dos años para destinos habitacionales y de tres años para destinos comerciales, en ausencia de especificaciones en el contrato, las partes tienen la libertad de acordar plazos diferentes según lo consideren conveniente. Esta flexibilidad confiere a cada relación contractual un carácter más personalizado y adaptable a las circunstancias específicas, convirtiendo a cada contrato en "un traje a medida".
Otro aspecto relevante es la posibilidad de celebrar contratos de alquiler, con destino vivienda, en cualquier moneda, pesos argentinos o moneda extranjera, con actualizaciones que serán, como mínimo, mensuales. Además, se ha introducido la opción de pactar el índice de actualización que mejor se ajuste a las necesidades de las partes involucradas. En contratos con destino vivienda, el Índice de Contratos de Locación (I.C.L) ha adquirido una relevancia significativa como punto de referencia, seguido de cerca por el Índice de Precios al Consumidor (I.P.C). En los siguientes párrafos, se detallará la explicación del primero de estos índices.
En contratos comerciales, la actualización puede realizarse mediante el Índice de Precios al Consumidor (I. P.C) u otros métodos, según el destino de la actividad, como el Índice Novillo Mercado de Liniers (I.N.M.L) para contratos de arrendamiento ganadero, fijándose el año, mes, quincena o día para establecer el valor de referencia.
La derogación de “la Ley de Alquileres” ha tenido un impacto notable en el mercado inmobiliario. Desde la entrada en vigor del Decreto de Necesidad y Urgencia en la Ciudad de Rosario, actualmente se ha observado un aumento significativo en la oferta de alquileres de departamentos con destino vivienda. A través de un informe elaborado por el departamento de estadística de COCIR, en el portal inmobiliario Propia, se registró un incremento del 110%. Asimismo, en el portal Zonaprop, el incremento alcanzó el 135%, mientras que en Argenprop fue del 172%.
Mediante un informe publicado por la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (F.I.R.A.) correspondiente a enero del corriente año, el 75% de los encuestados comunicaron un incremento en la disponibilidad de propiedades destinadas a alquiler para vivienda tras la implementación del DNU. A nivel nacional, se registró un aumento en la oferta, promediando el 36% y el índice de actualización más usado, para destino habitacional es el I.C.L seguido por el I.P.C según los datos de la presente encuesta. Por último, el peso argentino continúa siendo la moneda predominante en los contratos de alquiler de viviendas, representando el 97.1% de las transacciones, según información recopilada a través de las respuestas proporcionadas por los matriculados y asociados de las 25 instituciones que conforman F.I.R.A. Cada jurisdicción tiene características específicas que están vinculadas a las diversas provincias del país.
Esta mejora en la oferta de propiedades ha brindado a los inquilinos una mayor variedad de opciones para alquilar en comparación con los años anteriores. Propiedades que antes estuvieron en venta durante períodos prolongados ahora han sido volcadas al mercado locativo, lo que ha contribuido a una mayor competencia de inmuebles en alquiler y a una potencial estabilización de los precios.
En cuanto a la protección de los derechos de los inquilinos, el Código Civil y Comercial de la Nación sigue estableciendo derechos y obligaciones para locadores y locatarios, tal como lo hacía antes de la entrada en vigencia de la Ley 27.551. Además, existen institutos como el abuso del derecho y las nulidades que protegen a los inquilinos contra cláusulas abusivas o "leoninas" en los contratos.
Es fundamental que las partes busquen asesoramiento con corredores inmobiliarios matriculados y habilitados en el Colegio de Corredores Inmobiliarios del Sur de Santa Fe (COCIR) o abogados especializados en derecho inmobiliario para garantizar el amparo de sus derechos.
Como autor de este artículo, en la presente coyuntura social, sugiero a las partes involucradas en la celebración de contratos de locación con destino vivienda a establecer un plazo de 24 meses, que contemplen ajustes cuatrimestrales basados en el Índice de Contratos de Locación., este índice se conforme por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). Es elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), tiene carácter diario, y desde su creación (Julio 2020) se encuentra disponible en la página web del BCRA. Reitero, cada contrato es personalizado, según los actores implicados, destino, ubicación y tipo de propiedad.
En resumen, la derogación de “la Ley de Alquileres” ha introducido cambios significativos en el mercado locativo argentino, brindando mayor flexibilidad a las partes interesadas y aumentando la oferta de propiedades disponibles para alquilar. Sin embargo, es fundamental que los inquilinos y propietarios estén informados sobre sus derechos y obligaciones, y busquen asesoramiento profesional para garantizar transacciones justas y equitativas.
Matías Pizzichini, Abogado Libro N° V / F° 148, Corredor Inmobiliario Matricula N° 1516 (COCIR)
Instagram @matiaspizzichini
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